山西省太原市阳曲县79.07亩商住净地出让

一、标的介绍
阳曲县2014-G-05号国有建设用地使用权（49.07亩；60万元/亩）
1、标的位置
  该地块位于黄寨镇大屯庄村。
2、规划条件
  容积率：1—2.42；建筑密度：25%；绿地率：40%
  净用地面积32712.5㎡（49.07亩）。该地块为商住用地，商业40年、住宅70年，商住比为1:3.5。
3、拍卖条件及付款方式
（1）、该地块拍卖起始价为2945万元。
（2）、竞得人动工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起一年内，竣工时间为自签订《国有建设用地使用权出让合同》起三年内。
（3）、竞得人与阳曲县国土资源局签订《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》后，竞得人先期交付的竞买保证金自动转作成交价款，且一个月内付到成交价款的50%，余款半年付清。
4.优势：（1）地块规整，产权明确，达到三通一平，开发成本较低，资金投入少，。
  （2）地块两面临街，商业价值巨大。
  （3）地块位于城东新区，是未来的政治、文化、文化、娱乐中心。
  （4）新区规划学校与地块隔街相对。
  （5）阳曲县位于太原都市圈的北部门户节点，是大太原都市圈的城镇化核心圈，且随着产业园区的建设和完善，当地的工业化、城镇化水平将会不断提高，这对房地产将会带来巨大的市场需求。

二、成本分析
建筑面积：32712.5*2.42=79164.25㎡
商业建筑面积(两层）：404.23*6*2=4850.76㎡
  临街面长度：275.99+28.16+100.08=404.23m
  净     深：6m  
住宅面积：79164.25*3.5/4.5=61572.2㎡
开发成本：2372元/㎡(楼面地价：2945万元/79164.25=372元/㎡,建安成本：1500元/㎡左右,税 • 费：500元)
  结合阳曲房地产市场，对未来住宅及商铺销售价格进行预估，测算开发商盈利：
一、住宅销售3000元/㎡，商铺8000元/㎡
盈利：61572.2*628+4850.76*5628=6596.7万元
二、住宅销售3500元/㎡，商铺10000元/㎡
  盈利：61572.2*1128+4850.768*7628=10645.5万元